İki çalışma modeli
Kat karşılığı projelerini iki şekilde yürütüyoruz:
- Müteahhit olarak: Projeyi doğrudan biz üstlenir, yapım sürecini baştan sona yürütürüz.
- Aracı olarak: Arsa sahibi ile müteahhit arasında; şartların, payların ve sözleşme maddelerinin dengeli ve yazılı hâle gelmesine yardımcı oluruz.
Hangi modelin uygun olduğu arsaya, projeye ve tarafların isteğine göre ilk görüşmede belirlenir.
Kat karşılığı inşaat kimler için uygundur?
Arsası olup kendi bütçesiyle inşaat yapmak istemeyen, eski ve yenilenmesi gereken bir yapının sahibi olan ya da arsasını değerlendirip yeni bir konuta kavuşmak isteyen kişiler için uygun bir modeldir. Nakit çıkışı olmadan, arsa değerinin karşılığını bina içindeki bağımsız bölümlerle almak mümkün olur. Karşılığında projenin riski ve zamanlaması iki tarafın sözleşmesine bağlıdır; bu yüzden şartların baştan netleşmesi gerekir.
Süreç adım adım
- Ön değerlendirme: Arsanın konumu, büyüklüğü, tapu durumu ve mevcut yapı (varsa) incelenir.
- İmar ve ruhsat analizi: İmar durumu, emsal, kat adedi ve yapılaşma koşulları ilgili kurumlardan doğrulanır. Bu aşamada projenin yapılabilirliği netleşir.
- Teklif ve pay hesabı: Tahmini maliyet ve değerler üzerinden arsa sahibine ve müteahhide düşecek bölümler hesaplanır ve yazılı hâle getirilir.
- Sözleşme: Bağımsız bölüm listesi, teslim tarihi, gecikme hükümleri, teminatlar ve tapu devri takvimi yazılı sözleşmeye bağlanır.
- Proje, ruhsat ve inşaat: Mimari proje, yapı ruhsatı ve yapım süreci yürütülür.
- Teslim: İskân alınır, bağımsız bölümler teslim edilir ve tapu işlemleri tamamlanır.
Pay oranı nasıl belirlenir?
Pay oranı, genel geçer bir yüzde değildir. Hesabı şu etkenler belirler:
- Arsanın büyüklüğü ve imar hakları (emsal, kat adedi, yapılaşma koşulları)
- Tahmini inşaat maliyeti ve kalite seviyesi
- Bölgedeki satış değerleri
- Projenin türü (villa, apartman, site) ve bağımsız bölüm sayısı
- Süre ve finansman koşulları
Sağlıklı bir anlaşmada oranın nasıl hesaplandığı sözleşmeye ya da ekine yazılır; böylece taraflar ileride aynı hesabı doğrulayabilir.
Sözleşmede dikkat edilecek maddeler
- Bağımsız bölümlerin tanımı: Kat, cephe, metrekare ve numara olarak net yazılmalıdır.
- Teslim tarihi ve gecikme cezası: Mücbir sebep dışındaki gecikmeler için yaptırım belirlenmelidir.
- Teminat: Tapu devri ve inşaatın ilerlemesine bağlı güvence mekanizmaları kararlaştırılmalıdır.
- Teknik şartname: Malzeme ve işçilik kalitesi yazılı olmalıdır.
- Ruhsat, iskân ve harç sorumlulukları: Hangi taraf neyi üstlenir, açık yazılmalıdır.
- Vergi ve harçlar: Dağılım sözleşmede bulunmalıdır; güncel vergi sonuçları için mali müşavire danışılmalıdır.
- Şekil şartı: Geçerlilik için resmi şekil gerekip gerekmediği bir avukata doğrulatılmalıdır.
Bodrum’da dikkat edilecek yerel konular
Bodrum Yarımadası’nda yapılaşma koşulları bölgeden bölgeye değişir. Kıyı kenar çizgisi, koruma alanları, eğim ve imar planı gibi etkenler bir parselde ne yapılabileceğini belirler. Bu bilgiler zamanla değişebildiğinden her proje öncesinde belediye ve ilgili kurumlardan güncel durum doğrulanmalıdır.
Süre ve maliyet
Süre ve maliyet; projenin büyüklüğüne, zemin ve imar koşullarına ve seçilen kalite seviyesine göre değişir. Bu nedenle sayfada kesin bir süre veya rakam vermiyoruz. Ön değerlendirmeden sonra yazılı ve kalem kalem bir teklif hazırlanır.
Çalışma bölgemiz
İnşaat ve tadilat hizmetlerimiz yalnızca Bodrum Yarımadası içindeki projeler için geçerlidir.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı anlaşmasında pay oranı ne olmalı?
Tek bir doğru oran yoktur. Oran; arsanın büyüklüğü, imar hakları (emsal, kat adedi), tahmini inşaat maliyeti, bölgedeki satış değerleri ve projenin niteliğine göre değişir. Önemli olan oranın hesabının yazılı ve izlenebilir olmasıdır.
Sözleşmeyi noterde mi yapmak gerekir?
Türk hukukunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olması için genellikle resmi şekil (noter veya tapu müdürlüğü) aranır. Güncel uygulama ve yargı kararları değişebildiğinden bu konuyu işlemden önce bir avukata doğrulatın.
Arsamın tapusunu ne zaman devretmem gerekir?
Bu, sözleşmede kararlaştırılır. Tapu devrinin inşaatın hangi aşamasında ve hangi teminatlarla yapılacağı en çok tartışılan maddelerdendir; bir avukatın incelemesi önerilir.
Bodrum'da her arsaya kat karşılığı bina yapılabilir mi?
Hayır. Yapılaşma; imar planı, emsal, kat yüksekliği, kıyı kenar çizgisi ve varsa koruma alanı gibi koşullara bağlıdır. Her parselin imar durumu belediyeden ve ilgili kurumlardan güncel olarak sorgulanmalıdır.
Ön değerlendirme için hangi belgeler gerekir?
Genellikle tapu kaydı, imar durumu belgesi, varsa mevcut yapının ruhsat ve iskân belgeleri ile parselin konumu yeterlidir. Eksik belgeleri birlikte tamamlayabiliriz.
Yarımada dışındaki arsalar için hizmet veriyor musunuz?
Hayır. İnşaat ve tadilat hizmetlerimiz yalnızca Bodrum Yarımadası ile sınırlıdır.
Bu sayfa genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya teknik tavsiye değildir. İşlem yapmadan önce güncel mevzuatı ve ilgili kurumları doğrulayın, gerekirse avukat veya ilgili uzmana danışın.