Kısa cevap
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesinde arsa sahibi arsa payını müteahhide devreder, müteahhit de bina yapıp önceden belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine verir. Süreç iyi kurulduğunda iki tarafın da riski azalır; kötü kurulduğunda en büyük risk arsa sahibine yüklenir.
Adım adım
- Arsayı tanıyın: Tapu kaydını, imar durumunu ve varsa mevcut yapının belgelerini toplayın. Parselin yapılaşma koşulları belediyeden doğrulanmalıdır: İmar durumu nasıl kontrol edilir?
- Projenin yapılabilirliğini sorun: Emsal, kat adedi ve çekme mesafeleri ne kadar bağımsız bölüm yapılabileceğini belirler.
- Müteahhit seçin: Şirketin mali yapısına, geçmiş işlerine ve varsa hukuki uyuşmazlıklarına bakın: Müteahhit seçerken kontrol listesi
- Payları belirleyin: Oranın nasıl hesaplandığını yazılı hâle getirin: Pay oranı nasıl belirlenir?
- Sözleşmeyi hazırlatın: Bir avukatla, resmî şekle uygun olarak düzenleyin.
- Teminatları alın: Teminat mektubu veya benzeri güvenceleri sözleşme imzalanırken alın.
- İnşaatı izleyin: Projeye uygunluğu denetleme ve teknik uzman görevlendirme hakkını sözleşmede saklı tutun.
- Teslim ve tapu: İskân alındıktan sonra bağımsız bölümlerin tapu devrini sözleşmedeki takvime göre tamamlayın.
Sözleşmenin şekli (doğrulanmalı)
Türkçe hukuk kaynaklarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için resmî şekil, yani noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği anlatılır; sözleşmenin tapu siciline şerh edilebileceği ve şerhin süreli olabileceği belirtilir. İnşaata ilişkin hükümlerin şekle tabi olup olmadığı konusunda görüşler ayrışabilir. Yargıtay’ın güncel yaklaşımı ve bunun somut sözleşmenize etkisi için bir avukata danışın.
Teminat ve tarihler
- Başlangıç ve bitiş tarihleri açık yazılmalıdır.
- Gecikme tazminatı ve fesih koşulları sözleşmede yer almalıdır.
- Teminat mektubu süreli ise süresinin bitişini ve paraya çevrilme koşullarını kontrol edin; süre bitmeden bankaya ibraz edilmeyen teminat mektubunun hükmü kalmayabilir.
- Giderler: Proje, ruhsat, iskân, yapı denetim ve harç giderlerinin kime ait olduğunu açıkça yazın.
Kaynaklar
- Hukuk bürosu ve akademik yazıların derlemesi (şekil, şerh, teminat): Tahancı Hukuk, Hukuki Haber. Bunlar bilgilendirme amaçlı kaynaklardır; güncel mevzuat ve içtihat için resmî kaynakları ve bir avukatı esas alın.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Kaynaklara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için resmî şekil, yani noterde düzenleme aranır ve tapuya şerh verilmesi yaygın bir güvence yoludur. Yargıtay uygulamasının ayrıntıları değişebilir; bu nedenle somut sözleşmeniz için bir avukattan görüş alın.
Sadece noterde imzaları onaylatmak yeterli mi?
Bir hukuk kaynağına göre, tarafların dışarıda hazırlayıp yalnızca imzalarını noterde onaylattığı sözleşmeler resmî şekil şartını karşılamayabilir. Bu konuyu bir avukata doğrulatın.
Tapuyu müteahhide ne zaman devretmeliyim?
Bu sözleşmede kararlaştırılır. Devrin hangi aşamada ve hangi teminatla yapılacağı sözleşmenin en önemli maddelerindendir; teminat verilmezse tapu devrinden vazgeçme seçeneği de sözleşmede düzenlenebilir.
Bu sayfa genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya teknik tavsiye değildir. İşlem yapmadan önce güncel mevzuatı ve ilgili kurumları doğrulayın, gerekirse avukat veya ilgili uzmana danışın.